Tourismus auf den Kanaren

[jot]

Moin,
ich bin über folgende Artikel auf ein eventuelles Problem aufmerksam geworden.

https://www.abendblatt.de/vermischtes/a ... erung.html
oder
https://www.fr.de/panorama/touristen-na ... 00491.html

Gibt es eigentlich auch ähnliche Tendenzen/Strömungen auf La Palma bzgl. der Wohnraumnot? Über eine Einschätzung von Insidern würde ich mich sehr freuen.

[Kurt]

Ja und nein. Dass Wohnraum fehlt hängt auf La Palma vor allem mit dem Vulkan (gilt nur für das Aridanetal) zusammen und mit der Geschichte, dass etliches leer steht und weder vermietet noch verkauft wird. In der letzten Zeit ist mir aber tatsächlich aufgefallen, dass es immer wieder Behausungen gibt, die plötzlich diese Schlüsselkästchen an der Tür haben. Davor waren das immer Wohnhäuser und es hängt auch kein VV (vivienda vacacional) Schild dran. Man findet die Buden dann bei Booking. Auf den Kanaren bemüht man sich gerade um ein neues Gesetz, dass die "missbräuchliche" Umwandlung in Ferienwohnungen ausbremst. Man möchte aber ausdrücklich La Palma, El Hierro und La Gomera da nicht drinnehaben, weil es hier ja nur dieses Tourismusmodell gibt. Die Bevölkerung möchte diesen Tourismus nicht missen. Auf den großen Inseln ist es aber mittlerweile so, dass die Angestellten der Tourismusindustrie irgendwo im Hinterland leben, weil die Appartements die nahe an ihrem Arbeitsplatz liegen, über Booking und Konsorten vermarktet werden und deshalb unbezahlbar sind. Das sind dann auch noch häufig junge Leute die sich ne ganze Wohnung mieten um da drin Party zu machen, was im Hotel nicht so einfach ist. Ein Vorschlag für das neue Gesetz beinhaltet zum Beispiel, dass man Appartements in Wohnhäusern nur touristisch vermieten darf, wenn man einen separten Eingang Zugang zum Wohnkomplex schafft und somit die Touris abgrenzt.

[aurora]

In der Tat stören sich immer mehr Menschen an den Touristenmassen; und vor allem am schlechten Verhalten von so manchen Inselgästen. Betreten-Verboten-Schilder in geschützten Gebieten/Naturreservaten werden bei uns (auf Lanzarote) täglich von Hunderten von Menschen ignoriert, es wird kreuz und quer geparkt, es gibt bisweilen viel zu lange Kolonnen sehr ungeübter Radfahrer, die partout nicht überholt werden können usw. Das nervt. Eine Zunahme an Fremdenfeindlichkeit gibt es meiner Beobachtung nach nicht; auch wenn irgendwo mal irgendwer einen doofen Slogan an die Wand sprüht oder gesprüht hat. Ist eine Ausnahme.

Thema Wohnraum ist komplex:

Traditionell gab und gibt es in Spanien eine hohe Wohneigentumsquote. Derzeit liegt sie bei rund 75% (https://de.statista.com/statistik/daten ... in-europa/). Tendenz weiterhin fallend; sie lag bis vor einigen Jahren bei über 80%.

Das hat auf La Palma sicherlich in erster Linie mit dem Vulkanausbruch zu tun, insgesamt auf den Kanaren hat es weitere Gründe:

- Viele Zugewanderte sind mangels geerbter Immobilie/n, aufgrund mangelndem finanziellen Polster oder aus diversen anderen Gründen auf den Mietmarkt angewiesen. Die stetig gestiegene Zuwanderung aus der EU und aus anderen Teilen der Welt führt zu einer weiteren Verknappung des eh recht dürftigen Mietangebots.
- die gestiegene Mobilität(serfordernis) im Arbeitsleben erhöht kontinuierlich den Bedarf an Mietwohnungen – auch bei Einheimischen; ein Angebotszuwachs fehlt;
- auf den Inseln mit vielen Hotelkomplexen wird Wohnraum für die zahlreichen temporären Mitarbeiter vom Ausland und Festland benötigt; aber nur wenige Hotels „zwacken“ Zimmer für das Personal ab oder verfügen über Mitarbeiterwohnraum. 1-Zimmer-Apartments werden eher nicht gebaut. Zur Zeit gibt es auch aus diesem Grund insb. im Hotel- und Gastgewerbe Personalmangel – jedenfalls bei uns auf Lanzarote.

Küstenorte:
Wenn dort – abgesehen von Hotels - neu gebaut wird, dann sind es Häuser & Apartmentanlagen, die Urlaubsansprüchen genügen oder für gehobenere Ansprüche/und oder den Ruhestand geeignet sind. Für bis zu +/- 600,- Euro im Monat vermietet kein Mensch ein solches Haus; aber genau das niedrige Preissegment fehlt; im höherpreisigen Bereich wird man früher oder später fündig.

Ländliche Gebiete:
Bei uns auf Lanzarote sind nach wie vor viele Häuser in ländlichen Gebieten unbewohnt. Manche davon wurden renoviert und sodann touristisch vermietet, und dadurch wurden tatsächlich einige einst sehr verschlafene (..tote?) Dörfer/Gegenden „wiederbelebt“, aber es gibt nach wie vor deutlich mehr Häuserleerstand als touristisch vermietete Unterkünfte. Auch hierfür gibt es diverse Gründe: Der hohe Mieterschutz schreckt ab, oder Erben können sich nicht einigen, oder die Kosten für die Renovierung können nicht aufgebracht werden (oder der Wille dazu fehlt), aus Tradition (das Haus bleibt in der Familie) usw., Oder einfach nur aus Trägheit.

Mietrecht: Ist immer großes Thema. Für Mietverträge, die über ein Jahr hinaus gehen, wird per Gesetz quasi eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren festgelegt (wegen einer, salopp ausgedrückt, automatisierten, jährlichen Verlängerung bis zu diesen 5 Jahren). Dadurch wird jede Befristung letztendlich außer Kraft gesetzt. Wer befristet vermieten würde, lässt häufig lieber seine Finger davon.

Usw. usw.

[elhierron]

https://news.la-palma-aktuell.de/2024/0 ... d-schauen/

Über den Tellerrand schauen - ein sehr lesenswerter Artikel (meiner Meinung nach)

... Auf den massentouristischen Inseln regt sich nun langsam der Widerstand. Man plant nun für den 20 April die grüßte Demonstration der Geschichte der Kanaren. Ob das klappt, steht in den Sternen. Unzählige Verbände und Initiativen beteiligen sich an den Aufruf unter dem Titel „Canarias tiene un limite“. Demonstriert wird parallel auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und Lanzarote. Gerade auf Lanzarote sind die touristischen Auswirkungen am deutlichsten zu sehen. In einem Artikel aus Canarias Ahora vom Juli 2023 wird thematisiert, dass, gemessen von Beginn der 2000er, die Zahl der Einwohner, die unter der Armutsgrenze leben, gewissermaßen parallel zu zum Anstieg der touristischen Besucher verlief und nun bei über 18% liegt, dann muss man fast schon böswillig sein, um da keinen Zusammenhang zu entdecken. Auf die 150.000 Einwohner kamen im Jahr 2022 3Millionen Besucher. Die Arbeitslosigkeit ist zwar auf einem historischen Tiefststand, aber mit über 8,5 % für ein Gebiet, dass dermaßen touristisch überlaufen ist, viel zu hoch. Man kann auch Zahlen nennen, dass es im Jahr 2019, pro Einnahmen von €10.000,- in Beherbergungsbetrieben, gerade mal 1,78 Arbeitsplätze gab. Das Geld bleibt also dann nicht bei der der Bevölkerung hängen und schafft den propagierten Wohlstand, sondern fließt ab. Gleichzeitig treibet der Tourismus aber die Preise nach oben. Am schlimmsten ist das mittlerweile beim Wohnraum. ...

[jot]

Moin,
was bedeutet denn eigentlich „vivienda vacacional“? Heißt es, dass die Objekte wie in D baulich und steuerlich als Ferienwohnungen angemeldet und steuerpflichtig sind?
Wenn dem so ist, da gibt es auch hier Diskussionen, es wird von 80 % illegalen Ferienwohnungen gesprochen, da werden von ganz Schlauen wohl Immobilien an der Steuer vorbei finanziert, mit allen Nachteilen für die Einheimischen; dass die irgendwann mal sauer werden, kann ich nachvollziehen.

[nils.k]

So ist es. Vivienda vacacional ist ein Objekt, das ausschließlich zur Vermietung genutzt wird und nicht Hauptwohnsitz des Eigentümers ist. Die Vermietung kann kurz- oder langfristig erfolgen, sie ist jedoch immer gewerblich.
Der Eigentümer benötigt eine Vermietlizenz (licencia turística específica) und muss strenge Vorschriften erfüllen. Dazu können die Einhaltung von Sicherheits- und Barrierefreiheitsstandards sowie die Installation von Notfallsystemen gehören.

Selbstverständlich sind diese Ferienwohnungen und -häuser bei der Hacienda erfasst und die Einkünfte müssen in einer gesonderten Steuererklärung ausgewiesen werden.

[Siltho]

Heute einen Bericht über Sylt gesehen. Auch da gibt es eine Menge Urlauberunterkünfte, die an der Steuer vorbei vermietet werden.

[aurora]

Zum Artikel von El Hierron:

"Die Arbeitslosigkeit ist zwar auf einem historischen Tiefststand, aber mit über 8,5 % für ein Gebiet, dass dermaßen touristisch überlaufen ist, viel zu hoch."

Die Arbeitslosigkeit wird auf den Kanaren nach meiner Prognose niemals irgendwo bei Vollbeschäftigung liegen, selbst wenn noch weitere Millionen Touristen kämen. Das "Modell", ein paar Monate angemeldet zu arbeiten und sodann eine gewisse Zeit arbeitslos gemeldet zu sein, hat sich "bewährt" ... Sowohl auf der Arbeitgeberseite - nicht nur Saisonbetriebe stellen bevorzugt befristet ein, und danach geht's ins Arbeitslosengeld -, als auch auf der Arbeitnehmerseite. Ich kenne etliche auch sehr junge Menschen, die daran gar nichts ändern möchten. "Freizeitorientierte Schontypen" sozusagen. Hat auch was mit der Mentalität zu tun. So manche sehr Fleißige sind hier ganz besonders fleißig, und so manche sehr Faule genau das Gegenteil.

"Man kann auch Zahlen nennen, dass es im Jahr 2019, pro Einnahmen von €10.000,- in Beherbergungsbetrieben, gerade mal 1,78 Arbeitsplätze gab."

Dieser Satz sagt gar nichts aus. 10.000 pro was? Pro Jahr? Pro Monat? Pro Tag?

-------
Und nun zur Vivienda Vacacional: Wer touristisch vermietet, muss höhere Steuern zahlen als wenn fest vermietet würde.

-------

Nochmals Thema (bezahlbarer) Wohnraum:

Auf den Kanaren wurde kaum noch in geförderte Wohnungen investiert; und zwar seit etlichen Jahren nicht. Merkwürdig, denn das Bauen ist hier nicht teuer. In einfacher Variante kostet's bei uns rund 1000,- Euro pro Quadratmeter; muss ja nichts gedämmt und unterkellert werden, und die Dächer sind Flachdächer aus Beton. Hier ist ein Bespiel für ein Angebot auf Lanzarote im nicht geförderten Wohnraum. Neubau, inkl. Grundstücksanteil, Einbauküche, Fahrstuhl; .... und inkl. Gewinnspanne für den Investor - 90 m2 für 156.000,- Euro:
https://www.idealista.com/obra-nueva/10 ... ife&xtcr=0

Es gibt bei uns auf Lanzarote riesige, bereits erschlossene Areale. Mit Straßen, Straßenbeleuchtung, Bürgersteigen und sogar inkl. Bänken. Nur fehlen seit Jahren die Gebäude... Es wäre ein Leichtes, gerade rund um die Hauptstadt günstigen Wohnraum zu schaffen. Es ist mir ein Rätsel, wieso bei den geringen Baukosten kaum geförderter Wohnraum entstanden ist angesichts der vielen Jahre extrem günstiger Kreditkosten. Auch aktuell sind die Zinsen im Vergleich zu früher nach wie vor günstig.

[Constance]

Vielleicht Personalmangel? Wir haben auf Lanzarote gerade fertig gebaut; unser Bauunternehmer hätte in der Zeit noch 3 Häuser bauen können, wenn er nur die Leute dafür gehabt hätte (die Aufträge hatte er ja!). Und für den Bau der großen Hotelanlagen in Puerto del Carmen und Playa Blanca mussten Mitarbeiter aus dem Festland geholt werden, wie wir gehört haben.

[Kurt]

Wenn die Leute die Kohle hätte zu bauen, oder zu kaufen, dann wäre es kein Problem. Das Problem sind die Mieten. Für den Kauf muss man einen Kredit aufnehmen. Mit Halbjahresverträgen geht das prima, da steiten sich die Banken drum, wer einem das Geld geben darf. Nach der Finanzkrise bekommst du in Spanien teilweise nicht mal als Selbstständiger einen Kredit für dein Eigenheim. Und zu behaupten, dass das Bauen nicht teuer sei, ist eher ein schlechter Witz. Man muss da nämlich das Einkommen zu Grunde legen, und dann sieht die Geschichte ganz anders aus. Was verdient denn eine Putzfrau im Hotel, oder ein Kellner? Deine "freizeitorientierten Schontypen" hören sich verdammt nach "spätrömischer Dekadenz" an, und ich wage zu behaupten, dass du mit deinem Einkommen warscheinlich über dem Durchschnittsverdienst eines normalen Insulaners liegst.

Natürlich sind die touristischen Vermietungen ein Problem. Ganz einfach, weil normaler Wohnraum wegfällt. Ganz schlimm ist es dann noch, wenn die Unterkünfte Investoren gehören, die nicht vor Ort wohnen. Dazu gehören auch Deutsche, die sich eine Ferienwohnung gekauft haben, aber die Kohle die reinkommt in Deutschland in die Geschäfte tragen.

[aurora]

Es geht in meinem letzten Posting um geförderten Wohnungsbau auf bereits voll erschlossenen Arealen. Das Bauen ist hier mit 1000,- Euro pro Quadratmeter nicht nur günstig, sondern sogar sehr günstig. Keine Doppelwände, keine Dämmung, kein gar nichts. Nur ein paar Hohlblocksteine, Zement, Putz und Farbe - und fertig ist die Hauswand. Da könnte die kanarische Regierung durchaus aktiv werden, ohne den Haushalt übermäßig strapazieren zu müssen. Denn Miete muss ja auch im geförderten Wohnungsbau gezahlt werden, ... so es ihn gibt.

Touristisch vermieteter Wohnraum bzw. Wohnraum in touristischen Gebieten ist kein günstiger Wohnraum - weder zum Kaufen noch zum Mieten, denn die Grundstückspreise sind dort hoch. Eine Putzfrau o.ä. wird sich von ihrem Einkommen nirgendwo einen Wohnungskauf leisten können, selbst nicht in reinen Wohngebieten außerhalb der Touristenhochburgen. Der hiesige Mindestlohn beträgt aktuell knapp 16.000,- Euro p.a.; na immerhin 54% mehr als in 2018.

Jede dritte zu besetzende Stelle auf Lanzarote wurde in diesem Jahr von Ausländern besetzt. Festlandspanier dabei nicht berücksichtigt. Es gibt aktuell Arbeit ohne Ende - das hat es in meinen rund 25 Jahren Inseldasein so noch nie gegeben. Jene Hiesige (einschl. hier geborener Extranjeros) mit fehlender Ausbildung und/oder fehlender Motivation werden allerdings nicht gesucht; und derer gibt es recht viele. Geträumt wird gerne von Jobs à la "irgendwas mit Computer(spielen)", was nicht gesucht wird; ... und Posten im Rathaus, bei denen eine sehr ruhige Kugel geschoben wird. Letztere sind schon lange besetzt (unser Rathaus beschäftigt ca. 100 Mitarbeiter ... bei 5000 Gemeindemitgliedern).

[Roland]

Und nun zur Vivienda Vacacional: Wer touristisch vermietet, muss höhere Steuern zahlen als wenn fest vermietet würde.

Hallo auora,
weißt du wie das Verhältnis ist, oder wieviel Prozent man für beide Varianten zahlt?

Touristisch vermieteter Wohnraum bzw. Wohnraum in touristischen Gebieten ist kein günstiger Wohnraum - weder zum Kaufen noch zum Mieten, denn die Grundstückspreise sind dort hoch. Eine Putzfrau o.ä. wird sich von ihrem Einkommen nirgendwo einen Wohnungskauf leisten können, selbst nicht in reinen Wohngebieten außerhalb der Touristenhochburgen.

Das ist aber auf der ganzen Welt so, oder?

[NiederBayer]

Und nun zur Vivienda Vacacional: Wer touristisch vermietet, muss höhere Steuern zahlen als wenn fest vermietet würde.

Also, das würde mich auch interessieren, nur aus Interesse, nicht aus persönlicher Betroffenheit.

Wie ist das konkret ausgestaltet? Gibt es unterschiedlich hohe Steuersätze je nach Art der Vermietung? Oder meinst du damit nur, weil man bei kurzfristiger Vermietung an Feriengäste natürlich höhere Mieten erzielt, zahlt man im Ergebnis mehr Steuern?

In Deutschland gibt's sowas nämlich grundsätzlich nicht, dass der Steuersatz sich nach Art der Tätigkeit unterscheidet (Ausnahme: Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge).
Das heißt, der Steuersatz richtet sich (unter anderem) nach der Höhe der Einkünfte, nicht aber nach der Art der Einkünfte. Kann aber natürlich im spanischen Steuerrecht ganz anders sein, deshalb frage ich ja.

[Kurt]

Da liegt aber das Problem. Reden wir nicht vom Kauf, sondern von der Miete, die ja eben auf Lanzarote so teuer ist. Die Putzfrau muss im Hinterland Leben, oder im Sozial Bunker, damit der Tourist im Appartement am Strand residieren kann. Und es gibt Gegenden, wo sich auch eine Putzfrau ein kleines Appartement leisten kann, sogar zum Kauf. Auf La Palma war das vor dem Vulkan sogar im Tal möglich. Das ist eine touristische Gentrifizierung. Dass da Leute sauer werden ist doch verständlich. Das passiert im Süden von Teneriffa genauso.
Auf den Balearen haben Sie längst den Vivienda vacacionalhype auch per Gesetz ausgebremst. Irgendwann passiert das auch hier.

[AQQU]

Schweiz : 20 Minuten : Teneriffa will die Billigtouristen loswerden
Nachdem die Behörden auf Mallorca dem Sauftourismus bereits den Kampf angesagt haben, will nun auch die Kanaren-Insel Teneriffa durchgreifen. Am Dienstag findet ein Protestmarsch statt.

https://www.20min.ch/story/spanien-nun- ... -103076224

[Birigoyo]

Auch Herr Märkle hat das Thema bereits aufgenommen:

https://news.la-palma-aktuell.de/2024/0 ... d-schauen/

Screenshot 2024-04-02 120043.jpg

[aurora]

Steuerliches steht z.B. hier:
https://www.fimax.es/de/tributacion-del ... -canarias/

Die geplanten Demos haben weniger mit dem Wohnraum zu tun, sondern in erster Linie mit dem Touristenstrom. Und dem Verhalten:
https://www.lavozdelanzarote.com/actual ... 3_102.html

[nils.k]

Und nun zur Vivienda Vacacional: Wer touristisch vermietet, muss höhere Steuern zahlen als wenn fest vermietet würde.

Wie ist das konkret ausgestaltet? Gibt es unterschiedlich hohe Steuersätze je nach Art der Vermietung? Oder meinst du damit nur, weil man bei kurzfristiger Vermietung an Feriengäste natürlich höhere Mieten erzielt, zahlt man im Ergebnis mehr Steuern?

Kurz zusammengefasst: In Spanien wird bei der Besteuerung unterschieden, ob es sich um kurz- oder langfristige Vermietung handelt und zusätzlich, ob es sich um die bloße Bereitstellung der Unterkunft oder auch um damit verbundene touristische Dienstleistungen handelt.

Bekanntestes Beispiel für kurzfristige, bloße Bereitstellung einer Unterkunft ist AirBnB. Das gilt nicht als wirtschaftliche Tätigkeit und ist deshalb umsatzsteuerbefreit (für die Kanaren entfallen dann also die 7% IGIC). Die damit erzielten Umsätze müssen bis zu einer Höhe von 1.000 € pro Jahr noch nicht einmal bei der persönlichen Steuererklärung angegeben werden.
Sobald jedoch irgend etwas angeboten wird, was als Dienstleistung gilt (Bettwäsche, Frühstück, Reinigungsservice usw.), ändert sich die Situation komplett. Dann wird man zum touristischen Unternehmer und muss eine touristische Vermietlizenz haben. Dazu kommen die schon genannten Voraussetzungen an die Immobilie hinsichtlich Brandschutz, Barrierefreiheit und noch so einiges mehr.

[Kurt]

Steuerliches steht z.B. hier:
https://www.fimax.es/de/tributacion-del ... -canarias/

Die geplanten Demos haben weniger mit dem Wohnraum zu tun, sondern in erster Linie mit dem Touristenstrom. Und dem Verhalten:
https://www.lavozdelanzarote.com/actual ... 3_102.html

Nein, das mit dem Verhalten kommt obendrauf. Lies doch mal was auf dem Plakat steht. Und der Touristenstrom hat was mit dem Wohnraum zu tun. Deswegen sollen die auswärtigen keine Immobilien mehr kaufen und Moratorium bedeutet Obergrenze

[NiederBayer]

Ah, verstehe, danke @Nils! Meine Aussage bzw. Frage bezog sich allein auf die Einkommensteuer. Aber die unterschiedliche/höhere Versteuerung ergibt sich anscheinend vor allem aus der Umsatzsteuer.

Da ist es in Deutschland ähnlich: die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken kann von der Umsatzsteuer befreit sein. Dies gilt allerdings nicht, wenn zur reinen Vermietung/Gebrauchsüberlassung weitere Leistungen hinzu kommen, wie z.B. Mahlzeitengestellung.
Allerdings gibt es in Deutschland für Letzteres die sogenannte Kleinunternehmerregelung, wonach Umsätze auf Antrag nicht der Umsatzsteuer unterworfen werden, wenn sie im laufenden Kalenderjahr insgesamt maximal 22.000 € betragen.
Wer also nur eine (1) Wohnung oder ein Häuschen an wechselnde Urlaubsgäste vermietet, kann auf Antrag von der Umsatzsteuer ausgenommen werden.