Wohnraummietverträge in Spanien

[nils.k]

Das Thema der "gewöhnlichen Mietwohnung" (vivienda habitual) ist in Spanien deutlich anders geregelt als in Deutschland. Insbesondere viele ausländische Vermieter wissen das nicht und machen so fundamentale Fehler bei der Ausgestaltung der Mietverträge.

Hier gilt das Mietgesetz Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Nach Artikel 9 LAU beträgt die gesetzliche Mindestlaufzeit für Wohnraummietverträge fünf Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, bzw. sieben Jahre, wenn er eine juristische Person ist. Auch wenn der Vertrag nur für ein Jahr abgeschlossen wird, hat der Mieter das Recht, bis zu fünf bzw. sieben Jahre zu bleiben. Der Vertrag verlängert sich automatisch, es ist kein jährlicher neuer Vertrag nötig.
Vermieter, die meinen, jedes Jahr mit einem neuen Einjahresvertrag diese Regelung aushebeln zu können, erreichen damit genau das Gegenteil. Wird jedes Jahr ein „neuer“ Vertrag unterzeichnet, gilt das rechtlich als neues Mietverhältnis. Damit beginnt die gesetzliche Mindestlaufzeit wieder von vorn! Hat er als Privatperson beispielsweise 2020 einen einjährigen Mietvertrag mit seinem Mieter geschlossen, so endet die gesetzliche Mindestlaufzeit für den Mieter 2025. Hat er allerdings jedes Jahr einen neuen Einjahresvertrag aufgesetzt (letztmalig 2024), kann der Mieter bis mindestens 2029 in der Wohnung bleiben!

Doch es gibt auch noch eine Reihe weiterer Risiken dieser Praxis. Jeder neue Vertrag zerstört die Einheit des Mietverhältnisses und führt zu Unsicherheiten. Kommt es zu einem Streit, muss das Gericht zuerst feststellen, welcher Vertrag tatsächlich gilt, ein überflüssiges Risiko. Alle Unterlagen die sich auf den vorherigen Vertrag bezogen, gelten nicht mehr (Genehmigungen, Verbote, Kaution usw.).
Der Mieter ist nicht verpflichtet, einen neuen Vertrag mit schlechteren Konditionen abzuschließen. Er sollte das nur tun, wenn es für ihn vorteilhaft ist (z.B., weil er sich 5 weitere Jahre in der Wohnung sichert). Um die Miete anzupassen, braucht man keinen neuen Vertrag, sondern der Vermieter muss dem Mieter lediglich die neue Miete schriftlich mitteilen. Selbstverständlich kann die Miethöhe nur in Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen und vertraglichen Regeln aktualisiert werden.
Für den Mieter ist die Mindestlaufzeit des Mietvertrages natürlich nicht bindend. In Spanien beträgt die Kündigungsfrist für Mieter nach sechs Monaten Mindestmietdauer in der Regel 30 Tage.

[nils.k]

Die oben schon angesprochenen gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung haben sich seit Januar 2025 verändert.

Gemäß Artikel 18 LAU muss ein Mietvertrag ausdrücklich eine Klausel enthalten, die eine jährliche Aktualisierung der Miete erlaubt. Fehlt eine solche Vereinbarung, bleibt die Miete während der gesamten Vertragslaufzeit, einschließlich eventueller Verlängerungen, unverändert.
Konkret bedeutet das, ein in diesem Jahr geschlossener Einjahresmietvertrag ohne Mietanpassungsklausel gilt weiter bis zur jeweiligen Mindestmietdauer von fünf oder sieben Jahren, und zwar zu den einmalig festgelegten Konditionen..

Hat der Mietvertrag eine Mietanpassungsklausel, ist die Erhöhung der Miete meistens indiziert. Das liegt daran, dass der vom Instituto Nacional de Estadística (INE) jährlich ermittelte Referenzindex zur jährlichen Anpassung von Wohnungsmieten (11. Zusatzbestimmung des LAU) gleichzeitig die gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen darstellt. Wird eine indizierte Erhöhung in einem Jahr nicht vorgenommen, kann sie in einem Folgejahr nachgeholt werden. Das gilt aber immer nur für die zukünftig zu zahlende Miete, nie rückwirkend.

Aber Achtung! Es kommt häufig vor, dass der Vermieter eine von ihm frei festgesetzte Mieterhöhung verlangt, z.B. 50 € im Monat. Akzeptiert der Mieter das stillschweigend, entweder aus Ahnungslosigkeit oder weil er keinen Ärger mit dem Vermieter haben möchte, wird die neue Miete verbindlich, auch wenn sie damit überhöht sein sollte.

Die wirklich drastischen Mietsteigerungen gibt es aber regelmäßig nach Ablauf der Mindestmietdauer. Dann kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages von der Zahlung einer deutlich höheren Miete abhängig machen, die sich mit der marktüblichen Mietpreisentwicklung begründen lässt. Geht der Mieter auf diese Forderung nicht ein, endet das Mietverhältnis.

Fazit: als Vermieter sollte man sich kompetenten Beistand holen und nicht auf irgendwelche Vordrucke aus dem Internet oder gar Mietverträge nach deutschem oder anderem ausländischen Recht zurückgreifen. Dann hat man später deutlich weniger Probleme. Als Mieter lohnt sich die Kenntnis der Rechtslage. Damit kann man im Einzelfall sehr viel Geld sparen.

[aurora]

Wichtig ist in der Tat der Anschlussvertrag an einen zunächst auf ein Jahr befristeten Mietvertrag. Wie Nils geschrieben hat, kommt hier häufig eine Mietanpassung gemäß Verbraucherindex zu Anwendung. Heißt hier "Índice de Precios de Consumo (IPC)".

Neulich hat mir ein Freund gesagt, dass er nur an Ausländer mit erstem Wohnsitz in der Heimat vermietet. Denn dann genießt der Mieter, sofern er seinen Mietzahlungspflichten nicht nachkommt, nicht jenen hohen gesetzlichen Schutz, wie wenn es sein Hauptwohnsitz wäre.
Ist das tatsächlich so? Weiß das jemand?

[nils.k]

Zunächst einmal sind Ausländer und Spanier beim Mietrecht gleichgestellt. Mieter einer Zweitwohnung in Spanien haben jedoch nicht den gleichen umfassenden Mieterschutz wie Mieter, die dort ihren Hauptwohnsitz (vivienda habitual) angemeldet haben.

Das spanische Mietrecht (LAU - Ley de Arrendamientos Urbanos) unterscheidet strikt zwischen der Anmietung als Hauptwohnsitz und der "Saisonmiete" oder "Zweitwohnsitzmiete" (arrendamiento de temporada/segunda residencia).

Für den Hauptwohnsitz gilt: Mieter genießen den vollen Schutz des LAU, einschließlich der automatischen Vertragsverlängerungen, weitreichender Kündigungsrechte des Mieters und begrenzter Mieterhöhungen.

Für Zweitwohnungen gilt: es gibt keine automatische Verlängerung, der Vertrag endet an dem im Vertrag vereinbarten Datum, ohne dass der Vermieter kündigen muss. Es gilt in erster Linie das, was im Vertrag vereinbart wurde, danach das Zivilrecht (Código Civil), was weniger Mieterschutz bedeutet. Kündigungen durch den Mieter vor Ende des Mietvertrags sind mit hohen Hürden verbunden.